An heißen Sommertagen wünschen sich viele Hausbesitzer einen eigenen Swimmingpool. Doch längst nicht jeder Pool ist ohne Weiteres zulässig. Je nach Größe, Bauart und Grundstückssituation greifen unterschiedliche Vorschriften aus dem Bau-, Miet- und Nachbarschaftsrecht. Hinzu kommen Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Die gute Nachricht vorweg: Ein Nachbar kann den Bau eines Pools nicht einfach verbieten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er sich jedoch erfolgreich dagegen wehren.
Eigentümer: Meist genehmigungsfrei – aber nicht grenzenlos
Ob für einen Pool eine Baugenehmigung erforderlich ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. In vielen Bundesländern sind Schwimmbecken bis zu einem bestimmten Beckenvolumen im Innenbereich genehmigungsfrei. Genehmigungsfrei bedeutet allerdings nicht automatisch zulässig.
Für Grundstückseigentümer in Niedersachsen gelten einige landesspezifische Regelungen, die vor dem Bau eines Pools beachtet werden sollten.
Nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) sind Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis 100 m³ im Innenbereich grundsätzlich verfahrensfrei. Das bedeutet: Es ist in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich. Viele Bauherren ziehen daraus jedoch den falschen Schluss. Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei. Auch ohne Genehmigung müssen sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Hierzu gehören insbesondere:
- Festsetzungen des Bebauungsplans,
- Abstandsflächen,
- örtliche Gestaltungsvorschriften,
- Natur- und Denkmalschutz sowie
- das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme gegenüber Nachbarn.
Besonders problematisch können Grundstücke im sogenannten Außenbereich sein. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied, dass ein privater Swimmingpool dort unzulässig sein kann und sogar wieder beseitigt werden muss (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 10.04.2015, Az. 1 A 11037/14.OVG).
Der Nachbar kann durchaus Rechte haben
Nicht jeder Pool führt automatisch zu einem Rechtsstreit. Entscheidend ist, ob von der Anlage unzumutbare Beeinträchtigungen ausgehen.
Hierzu gehören beispielsweise:
- dauerhafter Lärm durch Poolpumpen,
- erheblicher Badebetrieb,
- fehlende Rücksichtnahme,
- optische Beeinträchtigungen in besonderen Einzelfällen.
Rechtsgrundlage ist insbesondere § 906 BGB. Danach müssen Nachbarn gewisse Einwirkungen dulden, unzumutbare Beeinträchtigungen jedoch nicht.
Auch § 1004 BGB kann einen Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch begründen, wenn rechtswidrige Beeinträchtigungen vorliegen.
Mieter dürfen keinen dauerhaften Pool einfach aufstellen
Bei Mietwohnungen gilt etwas anderes als beim Eigenheim.
Ein aufblasbares Planschbecken gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch des Gartens. Das bestätigte bereits das Amtsgericht Kerpen (Az. 20 C 443/01).
Anders verhält es sich bei dauerhaft errichteten Schwimmbecken. Das Amtsgericht München entschied, dass ein massiver Holzpool keine gewöhnliche Gartennutzung mehr darstellt. Der Mieter musste den Pool wieder entfernen (AG München, Urteil vom 18.01.2018, Az. 472 C 16138/18). Ausschlaggebend war insbesondere, dass der Pool unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet worden war und dadurch gegen das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot verstieß.
Bauliche Veränderungen des Gartens bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Ohne Erlaubnis kann ein Rückbau verlangt werden.
Wohnungseigentümer brauchen regelmäßig einen Beschluss
Besondere Vorsicht gilt in Wohnungseigentümergemeinschaften.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 dürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer erfolgen.
Genau darüber hatte der Bundesgerichtshof in einem Verfahren aus Bremen zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer hatte ohne Beschluss mit dem Bau eines Pools begonnen. Bereits die Vorinstanzen untersagten den Weiterbau wegen des fehlenden Beschlusses. Der Fall machte deutlich: Eigenmächtige Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind regelmäßig unzulässig.
Die Poolpumpe sorgt häufiger für Ärger als der Pool selbst
In der Praxis entstehen die meisten Streitigkeiten nicht wegen des Beckens, sondern wegen der Technik.
Poolpumpen laufen teilweise viele Stunden täglich. Überschreiten die Geräusche das zumutbare Maß oder werden Ruhezeiten missachtet, können Nachbarn Unterlassungsansprüche geltend machen. Maßgeblich sind unter anderem § 22 Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie die jeweiligen Landes-Immissionsschutzgesetze.
Wer Ärger vermeiden möchte, sollte die Technik möglichst weit von der Grundstücksgrenze entfernt installieren und auf besonders leise Pumpen achten.
Checkliste
Vor dem Poolbau sollten folgende Fragen geklärt werden:
✔ Ist nach der Landesbauordnung eine Genehmigung erforderlich?
✔ Gibt es Vorgaben im Bebauungsplan?
✔ Werden Abstandsflächen eingehalten?
✔ Liegt das Grundstück im Innen- oder Außenbereich?
✔ Entstehen vermeidbare Lärm- oder Sichtbeeinträchtigungen?
✔ Ist bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beschluss erforderlich?
✔ Liegt bei Mietobjekten die Zustimmung des Vermieters vor?
