Mit Urteil vom 20. Mai 2026 (Az. VIII ZR 6/24) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten weiterentwickelt und zahlreiche bislang umstrittene Fragen geklärt. Die Entscheidung bringt insbesondere für Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen mehr Rechtssicherheit.
Ausgangspunkt: Das Wirtschaftlichkeitsgebot
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, bei allen Maßnahmen, die sich auf umlagefähige Betriebskosten auswirken, wirtschaftlich zu handeln. Daraus folgt keine Verpflichtung, stets den billigsten Anbieter auszuwählen. Vielmehr verlangt das Gesetz ein angemessenes Verhältnis zwischen Preis und Leistung.
Bereits früher hatte der BGH entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot eine mietvertragliche Nebenpflicht darstellt und insbesondere dann verletzt sein kann, wenn Leistungen zu objektiv überhöhten Preisen eingekauft werden (BGH, Urteile vom 13.06.2007 – VIII ZR 78/06; 06.07.2011 – VIII ZR 340/10; 05.10.2022 – VIII ZR 117/21; 25.01.2023 – VIII ZR 230/21).
Der Fall
Eine Vermieterin hatte für einen größeren Gebäudekomplex einen umfassenden Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement abgeschlossen. Die dadurch entstandenen Betriebskosten wurden teilweise auf die Mieter umgelegt.
Die Mieter verweigerten einen Teil der Nachzahlung mit der Begründung, die Vermieterin habe vor Vertragsabschluss keine Vergleichsangebote eingeholt und deshalb gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
Während die Vorinstanzen den Mietern teilweise Recht gegeben hatten, hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung auf.
Keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten
Der wichtigste Leitsatz lautet: Das Wirtschaftlichkeitsgebot wird nicht bereits deshalb verletzt, weil der Vermieter vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt hat.
Der BGH stellt klar:
- Das Gesetz verlangt keinen formellen Ausschreibungs- oder Angebotsvergleich.
- Maßgeblich ist ausschließlich, ob die tatsächlich beauftragten Leistungen objektiv überteuert waren.
- Erst wenn feststeht, dass die Preise deutlich über dem Markt lagen, stellt sich überhaupt die Frage, ob Vergleichsangebote zu einer günstigeren Vergabe geführt hätten.
Damit beendet der BGH eine in der Praxis häufig vertretene Auffassung, wonach fehlende Vergleichsangebote bereits einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründen könnten.
Wer muss die Überteuerung beweisen?
Besonders bedeutsam ist die Aussage zur Darlegungs- und Beweislast.
Nach der Entscheidung trägt grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür,
- dass die abgerechneten Leistungen überteuert waren,
- welche marktüblichen Preise bestanden hätten und
- dass dem Vermieter günstigere Alternativen tatsächlich zur Verfügung standen.
Pauschale Behauptungen genügen nicht.
Bereits im Urteil vom 06.07.2011 (VIII ZR 340/10) hatte der BGH entschieden, dass bloße Hinweise auf Betriebskostenspiegel oder Durchschnittswerte regelmäßig nicht ausreichen, um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachzuweisen. Vielmehr sind die konkreten Umstände des jeweiligen Objekts zu berücksichtigen.
Erst wenn der Mieter eine objektive Überteuerung substantiiert nachgewiesen hat, kommt die Regelung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB ins Spiel. Dann muss der Vermieter gegebenenfalls darlegen, warum ihm kein Verschulden vorzuwerfen ist. Dies kann etwa der Fall sein,
- wenn kurzfristig gehandelt werden musste,
- wenn nur wenige Anbieter verfügbar waren,
- wenn qualitative Gründe für die Auswahl sprachen oder
- wenn besondere technische Anforderungen bestanden.
Auch insoweit verschiebt das Urteil die Diskussion weg von der Frage, ob Vergleichsangebote vorliegen, hin zur eigentlichen Wirtschaftlichkeit der getroffenen Entscheidung.
Einwendungen nur innerhalb von zwölf Monaten
Der BGH bestätigt außerdem, dass auch Einwendungen wegen eines behaupteten Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB unterliegen. Das bedeutet:
Mieter müssen entsprechende Einwendungen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erheben.
Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, sofern der Mieter die Verspätung zu vertreten hat. Diese Klarstellung dürfte künftig zahlreiche Streitigkeiten über ältere Betriebskostenabrechnungen beenden.
Gericht darf umlagefähigen Mindestbetrag schätzen
Interessant ist zudem ein weiterer Aspekt des Urteils: Werden beispielsweise bei Hauswartkosten Verwaltungs- oder Instandhaltungsanteile herausgerechnet und besteht Streit über deren genaue Höhe, darf das Gericht die gesamte Kostenposition nicht ohne Weiteres streichen.
Vielmehr kann nach § 287 ZPO ein sicher feststellbarer umlagefähiger Mindestbetrag geschätzt werden. Auch dies stärkt die Position der Vermieter erheblich.
Was bedeutet das für die Praxis?
Das Urteil bedeutet keineswegs einen Freibrief für beliebig hohe Betriebskosten.
Vermieter bleiben verpflichtet,
- wirtschaftlich einzukaufen,
- marktgerechte Preise zu vereinbaren,
- unangemessen teure Verträge zu vermeiden und
- ihre Auswahlentscheidungen nachvollziehbar dokumentieren zu können.
Eine gesetzliche Pflicht, vor jeder Beauftragung mehrere Angebote einzuholen, besteht jedoch nicht.
Gerade bei langfristigen Hausmeister-, Reinigungs-, Wartungs- oder Facility-Management-Verträgen schafft die Entscheidung deshalb erhebliche Rechtssicherheit.
