Neues Förderprogramm setzt Anreize – löst aber nicht alle Probleme
Die Wohnungsnot in vielen deutschen Städten ist groß, auch in Wolfsburg. Gleichzeitig stehen bundesweit Millionen Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen leer – eine Entwicklung, die sich durch veränderte Arbeitswelten, Homeoffice und den Strukturwandel im Einzelhandel weiter verstärkt hat. Mit dem neuen Bundesförderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ möchte die Bundesregierung diese beiden Entwicklungen zusammenführen: Leerstehende Gewerbeimmobilien sollen zu dringend benötigtem Wohnraum werden.
Ab dem 1. Juli können Eigentümer und Investoren entsprechende Zuschüsse beantragen. Das Ziel ist nachvollziehbar – die Umsetzung allerdings anspruchsvoll.
Bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit
Für das Jahr 2026 stellt der Bund insgesamt 300 Millionen Euro zur Verfügung. Gefördert wird die Umnutzung von bislang nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, etwa Bürohäusern, Ladenlokalen oder ehemaligen Schulen. Ein aktuelles Beispiel hierfür ist in Wolfsburg das BZN (Bürozentrum Nord) in Kästorf. Einst als Mehrfamilienhäuser genutzt wurden diese für Volkswagen zu Büros umgestaltet. Seit letztem Jahr beziehen nach und nach wieder Menschen die Wohnungen, Büros weichen.
Pro neu geschaffener Wohneinheit können bis zu 30.000 Euro Zuschuss gewährt werden. Die maximale Fördersumme beträgt 300.000 Euro pro Antragsteller. Voraussetzung ist unter anderem eine energetische Sanierung auf ein festgelegtes Effizienzniveau. Der Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden. Bundesbauministerin Verena Hubertz begründet das Programm mit den Worten:
„In vielen Städten stehen Gebäude leer, während gleichzeitig Wohnungen fehlen. Dieser Widerspruch beschäftigt mich. Und genau hier wollen wir ansetzen.“
Verena Hubertz, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Pressemitteilung vom 1. April 2026.
Das Potenzial ist vorhanden
Tatsächlich schlummert in leerstehenden Gewerbeimmobilien erhebliches Potenzial. Nach Berechnungen des Immobilienberaters JLL könnten allein in den sieben größten deutschen Städten rund 11.000 Wohnungen entstehen. Das ifo-Institut kommt – unter idealen Rahmenbedingungen – sogar auf ein theoretisches Potenzial von bis zu 60.000 Wohnungen. Und auch in Wolfsburg wird an vielen Stellen Gewerbeleerstand sichtbar, der in Wohnraum umgewidmet werden kann.
Gerade in Innenstädten könnten ehemalige Bürogebäude dazu beitragen, neue Wohnangebote zu schaffen und gleichzeitig Quartiere wieder zu beleben. Auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ist die Weiternutzung bestehender Gebäude sinnvoll, da vorhandene Bausubstanz erhalten und Flächenversiegelung vermieden werden.
Die Realität ist deutlich komplexer
So begrüßenswert der politische Ansatz ist, so wichtig ist eine realistische Betrachtung der Umsetzung. Nicht jedes Bürogebäude eignet sich für eine Wohnnutzung. Viele Gewerbeimmobilien wurden für völlig andere Anforderungen geplant. Tiefe Grundrisse, fehlende Balkone, unzureichende Belichtung oder Belüftung sowie aufwendige Anforderungen an Schall-, Brand- und Wärmeschutz machen den Umbau häufig technisch anspruchsvoll und kostenintensiv.
Hinzu kommen bauordnungsrechtliche Fragen. Nutzungsänderungen erfordern regelmäßig Genehmigungen. Stellplatznachweise, Brandschutzkonzepte, Barrierefreiheit oder Anforderungen an die Erschließung können erhebliche zusätzliche Investitionen erforderlich machen.
Auch die Lage spielt eine entscheidende Rolle. Ein ehemaliges Bürogebäude in einem reinen Gewerbegebiet wird nicht automatisch zu attraktivem Wohnraum. Familien benötigen Kindergärten, Schulen, Nahversorgung, Grünflächen und eine funktionierende Verkehrsanbindung. Wo diese Infrastruktur fehlt, stößt auch die Umnutzung an ihre Grenzen.
Wirtschaftlichkeit bleibt der entscheidende Faktor
Für private Eigentümer stellt sich daher vor allem eine Frage: Rechnet sich ein Umbau?
Die Fördermittel können einen wichtigen Anstoß geben. Sie werden jedoch in vielen Fällen nicht ausreichen, um die erheblichen Umbaukosten vollständig aufzufangen. Steigende Baupreise, hohe Finanzierungskosten und komplexe technische Anforderungen führen dazu, dass viele Projekte wirtschaftlich weiterhin sorgfältig kalkuliert werden müssen.
Gerade kleinere Eigentümer sollten deshalb frühzeitig die baulichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen prüfen, bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.
Ein Schritt in die richtige Richtung
Das Förderprogramm setzt ein sinnvolles Signal. Bestehende Gebäude weiterzuentwickeln, anstatt ausschließlich auf Neubau zu setzen, entspricht sowohl dem Gedanken nachhaltiger Stadtentwicklung als auch einem verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen.
Gleichzeitig sollte die Politik die Erwartungen nicht zu hoch ansetzen. Die Umwandlung leerstehender Büroflächen kann einen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes leisten – sie wird den Wohnungsmangel jedoch nicht allein beseitigen. Dafür bleiben schnellere Genehmigungsverfahren, verlässliche Förderbedingungen, weniger Bürokratie und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen für private Investitionen unverzichtbar.
Bild ist KI-generiert
