Wer ein Mietverhältnis kündigt, muss nicht nur einen Kündigungsgrund haben. Ebenso wichtig ist, dass die Kündigung dem Mieter auch wirksam zugeht. Denn erst mit dem Zugang entfaltet eine Kündigung ihre rechtliche Wirkung (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Grundsätzlich gilt dabei ein einfacher Maßstab: Eine Kündigung ist zugegangen, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass unter gewöhnlichen Umständen mit ihrer Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Eine schriftliche Bestätigung des Mieters ist hierfür nicht erforderlich. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof bereits vor Jahrzehnten aufgestellt und sie gelten bis heute.
In der mietrechtlichen Praxis bedeutet dies regelmäßig: Wird eine Kündigung nachweisbar in den Hausbriefkasten des Mieters eingeworfen, gilt sie grundsätzlich als zugegangen. Ob der Mieter den Brief tatsächlich liest oder sich beispielsweise im Urlaub befindet, ist dann unerheblich. Das Risiko einer vorübergehenden Abwesenheit trägt grundsätzlich der Empfänger.
Aus diesem Grund ist die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder der dokumentierte Einwurf durch einen Boten weiterhin der sicherste Weg, den Zugang einer Kündigung nachweisen zu können.
Ausnahme: Vermieter kennt den tatsächlichen Aufenthaltsort
Dass dieser Grundsatz jedoch nicht uneingeschränkt gilt, zeigt ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Bremen (Urteil vom 21.07.2025, Az. 16 C 181/24).
In dem entschiedenen Fall befand sich der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung in Untersuchungshaft. Dem damaligen Vermieter war dieser Umstand bekannt. Dennoch ließ er die Kündigung lediglich in den Briefkasten der Wohnung einwerfen. Später wurde die Wohnung verkauft. Der Erwerber erhob nach der ausgesprochenen Kündigung Räumungsklage.
Das Gericht wies die Klage jedoch ab. Nach Auffassung des Gerichts gilt zwar auch bei einer Untersuchungshaft grundsätzlich, dass eine vorübergehende Abwesenheit den Zugang einer in den Briefkasten eingeworfenen Kündigung nicht verhindert. Anders sei die Situation jedoch dann zu beurteilen, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum an einem anderen Ort untergebracht ist und deshalb realistischerweise keine Möglichkeit hat, den Briefkasten zu leeren.
In einem solchen Fall kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Kündigung an den ihm bekannten gewöhnlichen Aufenthaltsort – hier die Justizvollzugsanstalt – zu richten.
Kenntnis des Vorvermieters wird dem Käufer zugerechnet
Bemerkenswert ist ein weiterer Aspekt der Entscheidung: Der Erwerber der Wohnung konnte sich nicht darauf berufen, selbst keine Kenntnis von der Untersuchungshaft gehabt zu haben.
Das Amtsgericht stellte klar, dass der Käufer gemäß § 566 BGB in sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt. Dazu gehört nach Auffassung des Gerichts auch die Kenntnis des früheren Vermieters über Umstände, die für den wirksamen Zugang einer Kündigung von Bedeutung sind. Die fehlende eigene Kenntnis half dem neuen Eigentümer daher nicht weiter.
Bedeutung für Vermieter
Die Entscheidung ändert nichts an den allgemeinen Grundsätzen des Kündigungszugangs. Der Einwurf in den Hausbriefkasten bleibt weiterhin der Regelfall und ist grundsätzlich ausreichend.
Das Urteil macht jedoch deutlich, dass Vermieter bekannte Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigen müssen. Wissen sie, dass der Mieter sich über einen längeren Zeitraum an einem anderen Ort aufhält und den Briefkasten nicht erreichen kann – etwa wegen einer Untersuchungshaft oder vergleichbarer Umstände –, genügt der bloße Briefkasteneinwurf ausnahmsweise nicht.
Für Vermieter empfiehlt es sich daher, wichtige Erklärungen stets an den Ort zu senden, an dem der Mieter nachweislich erreichbar ist. Anderenfalls besteht das Risiko, dass die Kündigung als nicht wirksam zugegangen angesehen wird und erhebliche zeitliche Verzögerungen entstehen.
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