Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte beim Kaufpreis ganz genau hinschauen. Denn steuerlich macht es einen erheblichen Unterschied, wie viel des Kaufpreises auf das Gebäude und wie viel auf den Grund und Boden entfällt. Der Bundesfinanzhof hat jetzt klargestellt, welche Regeln dabei gelten – auch bei denkmalgeschützten Immobilien.
800.000 Euro für ein Haus samt Grundstück: Klingt zunächst nach einer einfachen Rechnung. Für das Finanzamt ist der Kaufpreis allerdings nicht einfach ein großer Topf. Denn für die steuerliche Abschreibung zählt grundsätzlich nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Wer eine Immobilie vermietet, hat deshalb ein berechtigtes Interesse daran, den Gebäudeanteil korrekt zu bestimmen. Je höher dieser ausfällt, desto größer ist grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die jährliche Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Doch einfach einen möglichst hohen Gebäudeanteil anzusetzen, funktioniert nicht.
Der BFH macht den Rechenweg deutlich
Genau darum ging es im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24). Der Fall betraf ein denkmalgeschütztes Gebäude, das bereits im Jahr 2003 für 800.000 Euro erworben worden war. Hinzu kamen Anschaffungsnebenkosten von rund 40.469 Euro.
Die Eigentümer wollten den gesamten Betrag als Grundlage für die Gebäudeabschreibung berücksichtigen. Ihre Argumentation: Wegen des Denkmalschutzes müsse das Gebäude dauerhaft erhalten bleiben. Deshalb habe der Grund und Boden wirtschaftlich keinen eigenständigen Wert. Im Ergebnis sollte der Bodenanteil bei null Euro liegen.
Das Finanzamt sah das naturgemäß anders und setzte zunächst einen erheblichen Anteil für den Grund und Boden an. Im weiteren Verfahren kam ein vom Finanzgericht beauftragter Sachverständiger zu einer Aufteilung von 41,1 Prozent für das Gebäude und 58,9 Prozent für den Grund und Boden. Genau diese Aufteilung bestätigte der BFH.
Damit war die entscheidende Botschaft des Gerichts klar: Auch bei einem Denkmal darf der Bodenwert nicht einfach mit null angesetzt werden.
Erst Werte ermitteln, dann den Kaufpreis verteilen
Der BFH beschreibt dabei einen zweistufigen Weg. Zunächst müssen Gebäude und Grund und Boden jeweils eigenständig bewertet werden. Anschließend wird der tatsächlich gezahlte Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt.
Das ist wichtig, weil nicht einfach gesagt werden kann: Das Grundstück ist laut Bodenrichtwert 500.000 Euro wert, also sind vom Kaufpreis 500.000 Euro Grund und Boden. Entscheidend ist vielmehr eine sachgerechte Wertermittlung unter Berücksichtigung der konkreten Immobilie.
Im entschiedenen Fall hielt der BFH insbesondere das allgemeine Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV für geeignet. Das Verfahren berücksichtigt unter anderem erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Eine wichtige Klarstellung des Gerichts: Das Ertragswertverfahren ist nicht mit der vom BFH früher verworfenen sogenannten Restwertmethode gleichzusetzen. Es geht also nicht darum, vom Kaufpreis einfach den Grundstückswert abzuziehen und den Rest automatisch dem Gebäude zuzuschlagen.
Denkmal bedeutet nicht „Boden ist nichts wert“
Besonders spannend ist die Entscheidung für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien. Die Kläger hatten argumentiert, dass der Denkmalschutz zu einer unendlichen Nutzungsdauer des Gebäudes führe. Weil das Gebäude dauerhaft erhalten werden müsse, könne der Grundstücksanteil wirtschaftlich keinen eigenen Wert mehr haben.
Der BFH folgte dieser Argumentation nicht.
Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude hat nach Auffassung des Gerichts eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Gebäude müssen instand gehalten, modernisiert und gegebenenfalls umfassend saniert werden. In besonderen Fällen kann sogar ein Abriss und Wiederaufbau erforderlich werden. Der Denkmalschutz macht aus einem Gebäude also kein steuerliches „Perpetuum mobile“.
Noch wichtiger: Der BFH unterscheidet zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Wert des Bodens. Der Denkmalschutz betrifft grundsätzlich das Gebäude – nicht automatisch den darunterliegenden Grund und Boden. Deshalb kann daraus nicht abgeleitet werden, dass der Boden keinen Wert mehr besitzt.
Und trotzdem gab es für die Eigentümer mehr Abschreibung
Obwohl die Eigentümer mit ihrer gewünschten Kaufpreisaufteilung nicht durchkamen, korrigierte der BFH die Entscheidung des Finanzgerichts zugunsten der Eigentümer an anderer Stelle.
Der gerichtlich bestellte Sachverständige hatte für das Gebäude eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ermittelt. Das Finanzgericht hatte dennoch mit einem AfA-Satz von 2,5 Prozent gerechnet. Der BFH stellte klar: Bei einer tatsächlichen Restnutzungsdauer von 30 Jahren beträgt der anzuwendende AfA-Satz 3,3 Prozent.
Das Ergebnis: Die Eigentümer konnten für das betreffende Jahr schließlich 11.514 Euro AfA als Werbungskosten geltend machen.
Das zeigt sehr schön, warum sich ein genauer Blick auf die Immobilie und ihre Bewertung lohnen kann. Nicht jede steuerliche Verbesserung muss über einen möglichst hohen Gebäudeanteil funktionieren.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Bei einem Immobilienkauf mit einem Gesamtkaufpreis sollten Eigentümer prüfen, welcher Anteil wirtschaftlich auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt. Eine nachvollziehbare und fachlich fundierte Bewertung kann dabei entscheidend sein.
Gerade bei älteren Gebäuden kann außerdem die tatsächliche Restnutzungsdauer interessant sein. Das Einkommensteuerrecht ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine Abschreibung über eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Der BFH bestätigt, dass eine sachverständige Ermittlung nach den Grundsätzen der ImmoWertV hierfür eine anerkannte Methode sein kann.
Das kann insbesondere bei älteren oder stark modernisierungsbedürftigen Gebäuden relevant sein.
Bild: KI generiert
