Welche Folgen ein heimlich zurückbehaltener Schlüssel haben kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Bielefeld (Urteil vom 11.09.2025, Az. 408 C 180/24).
Mit der Übergabe einer Immobilie erhält der Mieter das alleinige Besitzrecht an den Räumen. Dazu gehört selbstverständlich auch, dass ihm sämtliche vorhandenen Schlüssel ausgehändigt werden. Einen Zweitschlüssel darf der Vermieter nur dann behalten, wenn der Mieter dem ausdrücklich zustimmt.
Der Fall: Eine Mieterin bemerkte über einen längeren Zeitraum immer wieder Anzeichen dafür, dass sich während ihrer Abwesenheit jemand in ihrer Wohnung aufgehalten hatte. Türen waren anders verschlossen als von ihr hinterlassen oder Gegenstände schienen bewegt worden zu sein. Um ihrem Verdacht nach-zugehen, installierte sie eine Überwachungskamera.
Die Aufnahmen bestätigten ihre Vermutung: Die Vermieterin öffnete die Wohnung mit einem zurückbehaltenen Schlüssel, betrat die Räume, sah sich um und verließ die Wohnung anschließend wieder. Auf Nachfrage erklärte sie, Hilferufe aus der Wohnung gehört zu haben und deshalb von einem Notfall ausgegangen zu sein. Einen solchen Notfall konnte sie jedoch nicht nachweisen.
Die Entscheidung: Das Gericht bewertete das Verhalten der Vermieterin als erheblichen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB. Dabei stellte das Gericht nicht allein auf das tatsächliche unbefugte Betreten der Wohnung ab. Bereits die ständige Gefahr, dass der Vermieter jederzeit Zugang zur Wohnung haben könnte, beeinträchtige die Privat- und Intimsphäre des Mieters in erheblicher Weise. Die Folge: Die Mieterin durfte die Miete um 50 Prozent mindern. Da sie die Miete zunächst vollständig gezahlt hatte, konnte sie den überzahlten Betrag zurückfordern.
Unsere Einschätzung: Die Entscheidung verdeutlicht, dass Vermieter grundsätzlich keinen Schlüssel ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters zurückbehalten dürfen. Selbst wenn der Schlüssel nur für Notfälle gedacht sein soll, empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung. Darin sollte klar geregelt werden, unter welchen Voraussetzungen der Schlüssel verwendet werden darf. Ein tatsächlicher Notfall (etwa zur Abwehr erheblicher Gefahren für Personen oder Gebäude) kann zwar ein Betreten rechtfertigen. Liegt ein solcher Ausnahmefall jedoch nicht vor, stellt ein eigenmächtiges Betreten einen erheblichen Eingriff in die Rechte des Mieters dar und kann neben einer Mietminderung auch Schadensersatzansprüche oder sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter nach sich ziehen.
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