Kündigungen

Mieter können einen Mietvertrag jederzeit kündigen, Vermieter nur in bestimmten Fällen. Diese Kündigungsfristen sind für Mietwohnungen und vermietetes Eigentum einzuhalten. Bei Gewerbemietverträgen gibt es auch Ausnahmen. Unsere Anwälte schreiben für Sie eine rechtssicherere Kündigung.

Allgemeine Kündigungsfristen

Zumeist schließen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Das Vertragsverhältnis endet dann durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung einer der Parteien. Für Mieter gilt eine allgemeine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter schriftlich zugegangen sein, sonst zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist nicht.

Im Mietvertrag können zwar auch kürzere Fristen vereinbart werden, längere Kündigungsfristen sind jedoch unwirksam. Auch kann bei einem unbefristeten Mietverhältnis das Kündigungsrecht zeitlich befristet ausgeschlossen werden. Diese Ausschlussfrist beträgt maximal vier Jahre.

Im Mietrecht gibt es gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Länge des Mietverhältnisses richten. Wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist, muss sich der Vermieter daran halten.

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer länger als 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist*

*gilt nur für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 begonnen haben und in denen die zwölfmonatige Kündigungsfrist vereinbart wurde.

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, darf keine der Mietparteien während der vertraglichen Laufzeit kündigen. Ein befristeter Mietvertrag ist nur in wenigen Fällen gültig, zum Beispiel wenn der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einen Eigenbedarf für sich oder einen nahen Angehörigen anmeldet oder die Wohnung zum Beispiel für einen Hausmeister benötigt.

Die 3 häufigsten Kündigungsgründe:

Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf

Ein Vermieter braucht für die Kündigung des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse. Der zweithäufigste Grund ist Eigenbedarf. Der Vermieter benötigt die Immobilie für sich, Familie oder Angehörige. Aber auch Angestellte wie Pflegepersonal wäre zulässig.

Man braucht nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung. Diese müssen im Kündigungsschreiben detailliert darlegt werden. Dazu gehören die bisherigen Wohnverhältnisse und die Vorteile der gekündigten Wohnung. Eine Kündigung kann z. B. scheitern, wenn eine andere freie Wohnung zur Verfügung steht, die Wohnung nicht den eigentlichen Bedarf erfüllt (Größe, Stockwerk…), bei Härtefällen seitens des Vermieters oder auch wenn der Eigenbedarf gleich nach Vertragsabschluss gemeldet wird.

Wer den Eigenbedarf nur vortäuscht, etwa um die Wohnung teurer zu vermieten, kann sich strafbar und schadensersatzpflichtig machen. Der Mieter muss allerdings später beweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war.

Fristlose Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gerät. Entweder muss der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate einen Teilbetrag von mehr als einer Monatsmiete nicht gezahlt haben, oder der Verzug erstreckt sich über mehrere Monate und erreicht die Höhe von mindestens zwei Monatsmieten.

Begleicht der Mieter die Mietrückstände bis zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage, ist die fristlose Wohnungskündigung jedoch ungültig. Hat der Vermieter zur gleichen Zeit fristgerecht gekündigt, kann diese Kündigung wirksam bleiben.

Andere Gründe für eine fristlose Kündigung wären z. B. eine nicht vertraglich vereinbarte Nutzung des Mietgegenstands (z. B. Gewerbe), Verwahrlosung des Objekts, wenn vom Mieter Gefahr ausgeht, wiederholte Verstöße gegen den Mietvertrag und Hausordnung, unerlaubte sittenwidrige Untervermietung… Diese Fälle sind meist Ausnahmen und erfordern meist viel Energie, Zeit, Geld und Nerven. Eine rechtliche Beratung ist in diesen Fällen unverzichtbar.

Unbegründete Kündigung

Der Vermieter wohnt mit dem Mieter unter einem Dach, zum Beispiel in einer Einliegerwohnung eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Er kann dann kündigen, ohne einen gesetzlichen Kündigungsgrund zu haben. Im Kündigungsschreiben muss er sich allerdings auf sein Sonderrecht berufen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in solchen Fällen um drei Monate auf sechs Monate. Verkauft der Vermieter die Immobilie, übernimmt der neue Eigentümer den Mietvertrag.